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　　无独有偶，近日，刚刚从京港洽谈会上招商回来的新保利大厦也遇到同样的情况。保利集团一位负责人

告诉记者，目前已经有多家世界著名企业正在和新保利大厦密切接触，希望能把未来的中国区总部落到新保

利大厦。据其透露，这些企业在此之前只是在北京设立了办事处，但是随着企业的发展和中国投资环境的改

善，决定加大在中国区域业务规模的扩张。

　　为何跨国公司疯狂抢购北京写字楼呢？近日，来自国际著名物业公司仲量联行的一份报告指出，在未来

的数年里，世界五百强企业将会加快海外转移的步骤，进一步将企业举足轻重的部门转往海外市场，而中国

将是首选之地，北京、上海更是重中之重。据预测，世界５００强企业的海外转移将为中国市场带来上万平

方米的销售量。

　　仲量联行在最近发布的第三次企业房地产影响力的报告表明，西方和亚洲企业（尤其是日本和韩国的企

业）的工业活动向中国的转移存在扩张潜力。摩托罗拉、飞利浦、东芝、宝洁及惠而浦等海外巨头已经宣布

了在华扩张计划，这将为中国发展更强大的工业市场铺平道路。据仲量联行亚太区企业解决方案总经理Ｊｏ

ｈｎ　Ｆｏｒｒｅｓｔ先生介绍，仲量联行通过２００３年７月和２００４年１月发布的两次影响力调查发

现，成本降低是公司物业战略的最大动力。“这种观念转变归因于亚太地区得到改善的经济状况和此前在降

低物业成本方面取得的成功。”

　　事实上，在仲量联行参与ＣＲＥＩＳ－３调查的７０余家世界五百强企业中，３０％以上已经向海外转

移了部分活动，而此比例有望在未来三年至少翻一番。仲量联行最近对美国公司的调查也证明了其增长的潜

力，其中超过７０％的公司计划在未来五年提高海外转移活动。

　　北京中原商业楼宇部总监穆昆在接受记者采访时表示，今年以来，来自外资公司的需求，对写字楼市场

形成了强劲的支撑，其中来自保险、金融行业的需求表现尤其明显。从市场反应看来，跨国企业进行大规模

海外转移已经进入实施阶段，这将极大地促进中国市场尤其是北京市场的写字楼租售发展。

　　－－市场：多中心商务格局浮出水面

　　近日，继北电网络、ＬＧ、摩托罗拉之后，爱立信也宣布将总部迁往望京地区。多个著名跨国企业在短

期内的一致性行动引起了地产界的广泛关注。记者在调查中发现，多家跨国企业的迁址促使京城写字楼市场

呈现出多中心格局之势。同时，非传统热点商务区域优势也逐渐浮出水面。目前在市场上被称作黑马的新兴

商务区域有：亦庄、望京、崇文区等。

　　先看望京，作为京北地区继中关村、亚运村之后一块供成片开发的土地，以其总体的规划和明确的区域

定位，加上北京电子城、空港工业区的规划，吸纳了越来越多的国内外高科技生产型公司和物流公司的进驻

，商务氛围日渐浓厚，并达到了优良的国际品质。望京独有的区位优势是不可替代的，随着松下、摩托罗拉

、西门子等跨国机构的进驻以及第四使馆区的规划建设，也印证了望京将成为未来北京经济发展的重点区域。

　　再说亦庄，距国贸仅３０钟的车程，开发区内有非常完整的产业结构链，规划发展定位为“双生态产业

园”：指把“产业生态”和“自然生态”有机结合在一起的企业运营环境。在亦庄做项目的ＢＤＡ国际企业

大道总裁魏钢介绍，开发区在进行二次创业时，就高度重视了产业链的建设，希望在已形成的五大主导产业

发展过程中，吸引研发、服务等智力密集中小企业入区，为完善产业链加速形成产业集群不断奠定基础。

　　目前最抢手的还是崇文区域，地处“ＣＢＤ南区”，与ＣＢＤ区域一衣带水，作为政治中心的中央核心

，更多的受到国字头企业及外地进京企业的青睐。加上近来区政府对区域大力度打造，如龙潭湖体育产业园

的创建，使得人文环境得以改善，区域无论是住宅项目还是写字楼项目都有着良好的性价比。区域内的商务

核心新世界中心周边的写字楼租务已呈现市场需大于供局面。随着政府对两广大街的改造，大都市街的招商

工作已圆满地落下帷幕，以及政府为新进驻企业出台的相关奖励政策，更多的企业选择进驻，使得商务核心

向东扩展，区域内部高档写字楼项目稀缺的瑕疵也就显现出来。

　　据介绍，所谓ＣＢＤ南区，是以两广路为发展带，以广渠门为核心的新兴商务核心区域，也是近两年及

近一阶段的热点开发区域。自２００３年以来，这一区域的地产项目开发量呈现强势的上升趋势，其中住宅

开发量占整个崇文区的８０％，商务项目更是此起彼伏，先后有优士阁、远洋德邑、通正国际大厦、工商联

大厦等。一个新兴商务带的形成，其发展潜力及上升空间都更大一些。

　　－－专家分析：当前是买楼的大好时机

　　在刚刚过去的７、８、９三个月，北京市写字楼市场供需趋旺，租金持续微幅上扬。专家们分析后认为

，随着中关村甲级写字楼大批建设和供应，写字楼性价比已经进入较好时期，而ＣＢＤ写字楼价格也会随着

明年的大量供应而回归到合理的水平。

　　有统计数字称：截至２００８年，北京写字楼的整体供应量将达１０００万平方米。据规划，２００８

年前北京东部、中关村、金融街三大区域写字楼供应将达到近千万平方米的供应量，若其中７０％为甲级写

字楼，这个庞大的数字相当于２４个北京国贸中心，１１个“９·１１”前的纽约世界贸易中心，可以为５

００个微软（中国）公司提供办公场所，要将这些面积都填满或许还意味着北京要创造近７０万个可在甲级

写字楼工作的就业机会。

　　中关村地区在２００２年－２００５年间，将建成５８个写字楼，总供应量达２４０万平方米；ＣＢＤ

规划的这个数字约５００万平方米；而金融街商圈近１６０万平方米的写字楼则将在２００７年以前全部建

成。这还不算泛ＣＢＤ地区的３００万平方米及亚运村、南部地区的７０万平方米。不得不提的是，这些突

然之间矗立起来的庞然大物将大多数是甲级写字楼。如果以上数字实现，中关村地区的写字楼将以每年８０

万平方米的速度激增，金融街商圈为３０万平方米，而ＣＢＤ将在近２年－３年内集中供应５００万平方米

。可是，中关村地区历年来已入住的写字楼面积累计总量不过３００万平方米，２００２年以前中关村每年

对写字楼的吸纳能力仅为１０万－１５万平方米。从数据看，北京甲级写字楼供大于求的状况已经是尽人皆

知。

　　北京广厦世纪投资咨询有限公司总经理刘芳分析说，根据广厦网络的数据研究，北京甲级写字楼需求的

增长平均为北京ＧＤＰ增长的１．７倍。随着国资委的改革进入关键时期，机构和资源重组，中资企业集团

从原有机构剥离出来，具备强大的购买力。同时，随着新经济时代到来，经济全球化趋势加强，众多跨国公

司研究与开发的加速投资，未来３年北京８０％以上的企业将有办公物业的更换需求。因此，虽然短期看是

供给远远大于需求，但是长远来看，目前写字楼的发展速度应该是良性发展态势。

　　中关村写字楼商会秘书长刘志硕认为，当前是买楼的大好时机。因为奥运会召开，２００７年以后就不

允许有在建工程，而写字楼的建设周期最短也需要两年半，因此相当于奥运会结束之后，连续４年没有写字

楼的供应。不过经济总量的增长脚步不会停滞，需求在不断增长，根据前三年的写字楼增长需求平均增长８

％，那么租价也会相应增加，而且比８％要高，也许能增长到１５％。

　　－－奥运后：写字楼市场会否出现无房可买

　　业内人士分析认为，如果２００３年－２００７年每年的新增供应量都能基本被市场消化，２００７年

到２０１０年，写字楼市场将出现无房可买。但实际上中关村每年的吸纳量仅为供应量的１／３，剩下的２

／３将累积起来在奥运会后的４年内得到消化。但是，有多少开发企业能以雄厚的资金“扛”过５、６年的

时间？

　　业内人士表示，虽然专业机构看好北京甲级写字楼市场的信心主要来自于２００８年北京奥运会这一关

键事件，奥运利好将刺激与奥运经济相关的企业和外资企业进京攫取巨大商机。但毕竟被业界已评论很多的

宏观调控两把刀－－土地和金融已致使写字楼开发商资金链条吃紧、写字楼开发总量受到抑制，随着众多跨

国公司纷纷登陆北京以及２００７年后连续４年的写字楼停建，北京甲级写字楼将会出现无房可买。